Theo van Doesburg in het Krüller-Müller Museum (foto SvS, iPhone 7)

Noviomagus. Afgelopen vrijdag (31 maart jl.) heeft de Hoge Raad getwitterd over een door hem gewezen arrest in een zaak waarin ik cassatieberoep ingesteld heb voor een verkoopmakelaar. Het ging om de vraag of deze verkoopmakeleraar jegens zijn opdrachtgeefster mevrouw K had heeft op betaling van courtage. Na bemiddeling van de verkoopmakelaar was een koopovereenkomst tot stand gekomen tussen mevrouw K als verkoopster en de heer E als koper. Vervolgens deed deze koper op de laatste dag van de daarvoor bepaalde termijn een beroep op een in de koopovereenkomst opgenomen financieringsvoorbehoud, maar dit beroep voldeed niet aan de hiervoor geldende eis dat twee afwijzingsverklaringen aan de verkoopster overhandigd worden en dat beide verklaringen met bewijsstukken onderbouwd zijn; slechts één afwijzingsverklaring was overgelegd die bovendien niet met ook maar enig bewijsstuk onderbouwd was.
Mevrouw K legde zich bij dat door de koper gedane beroep op het financieringsvoorbehoud neer. De verkoopmakelaar stelde zich op het standpunt dat dit mevrouw K niet ontsloeg van haar verplichting om aan hem courtage te betalen: zijn bemiddeling immers had geleid tot de totstandkoming van een koopovereenkomst waaraan de koper zich niet meer kon onttrekken, omdat zijn beroep op het voorbehoud niet aan de eisen voldeed. Mevrouw K weigerde te betalen. De verkoopmakelaar eiste daarop in rechte betaling van de courtage.

Oordeel hof

Samengevat oordeelde het hof volgens de Hoge Raad als volgt. De omstandigheid dat mevrouw K het beroep op de ontbindende voorwaarde heeft aanvaard, en dat koper en verkoper zelf ervan zijn uitgegaan dat de koopovereenkomst is ontbonden, is beslissend. Een derde (de verkoopmakeleraar) kan zich niet – met het door hem beoogde rechtsgevolg – erop beroepen dat deze koopovereenkomst niet (op de juiste wijze) zou zijn ontbonden. Nu koper in deze procedure geen partij is, kan het hof niet treden in de rechtsverhouding tussen mevrouw K  en koper, en zeker niet uitgaan van een oordeel over die rechtsverhouding dat volledig in strijd is met de standpunten van de partijen daarbij.

Doeltreffende cassatieklachten

De Hoge Raad oordeelde dat mijn tegen ’s hofs hiervóór samengevatte oordeel gerichte klachten doel troffen:

„Het recht van [eiser] als verkoopmakelaar op courtage komt niet te vervallen op de enkele grond dat zijn cliënt, [verweerster] , het beroep van koper op de ontbindende voorwaarde heeft aanvaard. Indien dit beroep van koper op kennelijk ontoereikende gronden is gebaseerd, kan de omstandigheid dat [verweerster] dit beroep heeft aanvaard, geen afbreuk doen aan het recht van [eiser] op de voor zijn diensten overeengekomen courtage. In dit licht getuigt van een onjuiste rechtsopvatting het oordeel van het hof dat het niet kan treden in de rechtsverhouding tussen [verweerster] en koper, en dat het ten aanzien van die rechtsverhouding zeker niet kan uitgaan van een andere, volledig aan de standpunten van partijen bij de rechtsverhouding tegenstrijdige, juridische vaststelling met betrekking tot het bestaan van de koopovereenkomst. Voorts is de omstandigheid dat koper in deze procedure geen partij is, in dit verband niet terzake dienend. Diens rechten of belangen zijn immers niet betrokken bij het antwoord op de vraag of [eiser] tegenover zijn opdrachtgever [verweerster] recht heeft op voldoening van courtage. Ook in zoverre berust het oordeel van het hof dus op een onjuiste rechtsopvatting.”

Hoge Raad doet de zaak zelf af: zorgplicht makelaar

In casu geeft de Hoge Raad de volgende wending aan zijn arrest:

„3.4.1  De klachten tegen het bestreden arrest zijn dus gegrond. Zij kunnen echter niet tot cassatie leiden in verband met het volgende.

3.4.2  De kantonrechter heeft, samengevat weergegeven, geoordeeld dat koper, die tot 28 oktober 2011 de gelegenheid had een beroep te doen op de ontbindende voorwaarde, zodanig beroep ten aanzien van de tweede afwijzing van haar financieringsverzoek (door Direktbank) daadwerkelijk heeft gedaan vóór 28 oktober 2011 en dit vervolgens in een e-mail van 28 oktober 2011 heeft bevestigd. De kantonrechter overwoog verder dat een eerdere afwijzing van de financieringsaanvraag van koper door een andere financiële instelling (RNHB Hypotheekbank), al voor die datum in het bezit was van [verweerster] of haar makelaar [eiser] . Onder deze omstandigheden kan [eiser] , als opdrachtnemer van [verweerster] , zich in redelijkheid niet erop beroepen dat er geen twee schriftelijke afwijzingen zijn en dat de ontbindende voorwaarde dus niet rechtsgeldig is ingeroepen, aldus nog steeds de kantonrechter. [eiser] heeft een grief gericht tegen dat laatstgenoemde oordeel.

3.4.3  Het oordeel van de kantonrechter dient aldus te worden verstaan, dat onder de in dit geding vaststaande omstandigheden redelijkerwijs kan worden betwijfeld of een beroep van [verweerster] jegens koper op het niet vervuld zijn van de ontbindende voorwaarde zou kunnen slagen.

3.4.4  Bovendien heeft de kantonrechter in aanmerking genomen dat het beroep op het gestelde feit dat de ontbindende voorwaarde niet rechtsgeldig is ingeroepen, is gedaan door [eiser] als verkoopmakelaar van [verweerster] . In dit verband is van belang dat een verkoopmakelaar bij zijn werkzaamheden de zorg van een goed opdrachtnemer in acht moet nemen (art. 7:401 BW). Deze zorgplicht brengt mee dat de verkoopmakelaar bij het uitvoeren van zijn opdracht het belang van zijn opdrachtgever centraal dient te stellen en belangenverstrengeling dient te voorkomen. De zorg van een goed opdrachtnemer brengt in een geval als hiervoor in 3.4.3 bedoeld mee dat de makelaar de rechtsgeldigheid moet aanvaarden van een beroep van de koper op een ontbindende voorwaarde, indien zijn cliënt zich bij dat beroep neerlegt.

3.4.5  In samenhang met hetgeen hiervoor in 3.4.4 is overwogen, laten de stukken van het geding geen andere beslissing toe dan dat de door [eiser] tegen het vonnis van de kantonrechter gerichte grief ongegrond is.”

De conclusie voor het arrest leest van Advocaat-Generaal Wissink geeft geen aanleiding om die wending te vermoeden.

Twitter

Op Twitter schrijft de Hoge Raad:

„Bij twijfel over ontbindende voorwaarde koper huis, moet verkoopmakelaar dit aanvaarden als verkoper dit doet”.

Een link naar ’s Hogen Raads arrest staat HIER.