Noviomagus. ’s Hogen Raads jaarverslag over 2015. Mooi om te bemerken dat een zaak – HR 16 oktober 2015, NJ 2016/108 – waarin ik vorig jaar als advocaat bij de Hoge Raad optrad en waarin de Hoge Raad in 2015 uitspraak deed behoort tot de „vijf geselecteerde uitspraken van de civiele kamer uit 2015″.
In voornoemde zaak besliste de Hoge Raad in een prejudiciële procedure. Dit impliceert dat deze zaak niet een cassatiezaak was. Immers, in een prejudiciële procedure wordt niet door een partij vernietiging resp. cassatie geëist van een uitspraak van een lagere rechter. Deze rechter heeft nog geen einduitspraak gedaan en daarentegen ‘slechts’ een prejudiciële vraag gesteld aan de Hoge Raad waarvan het antwoord volgens die lagere rechter van belang is voor de inhoud van de einduitspraak die nog gedaan moet worden.

Foto.SchaduwKraayenhoff

Juni 2015 (foto Lotte Oostdam, iPhone 6)

Wat staat erover in het jaarverslag?

In het jaarverslag leest men over voornoemde zaak het volgende:

„In 2015 sprak de civiele kamer zich uit over een geval waarin een professioneel bemiddelingsbureau aan verhuurders van woonruimte gratis de mogelijkheid bood op haar website woon­ ruimte te huur aan te bieden. Op de web­site werd de aangeboden woonruimte precies omschreven, maar werd het adres niet vermeld. Als zich dan een belangstel­lende meldde kreeg deze de adresgegevens pas nadat een bemiddelingsovereenkomst was gesloten (art. 7:425 BW). Ingevolge de algemene voorwaarden die daarbij van toepassing werden verklaard, was de (aspi­rant) huurder een courtage ter hoogte van één maand huur verschuldigd als de huur­ overeenkomst vervolgens tot stand kwam. In de aan de Hoge Raad voorgelegde zaak tekende de (aspirant) huurder de bemid­delingsovereenkomst, sloot daarna een huurovereenkomst met de verhuurder, betaalde onder protest de courtage aan de bemiddelaar en vorderde deze vervolgens terug. Hij voerde aan dat het bemiddelings­bureau de beide partijen welbewust van elkaar had afgeschermd en het daardoor onmogelijk had gemaakt dat zij recht­ streeks en zonder zijn tussenkomst met elkaar in contact traden. Daardoor kon de huurder praktisch gesproken niet anders dan de hem opgedrongen bemiddeling te accepteren. Volgens hem was dit in strijd de wet. De rechtbank vond dat dit nog maar de vraag was. De Hoge Raad moest hierover het verlossende woord spreken. Voordat de advocaat­-generaal zijn conclusie kon nemen vroeg en verkreeg een derde, de Autoriteit Consument en Markt (ACM), gelegenheid om opmerkingen te maken (art. 393 lid 2 Rv). De Wet handhaving consumentenbescherming regelt dat ACM toezicht houdt op oneerlijke handelsprak­ tijken tegenover consumenten. Naar de mening van ACM was hier sprake van een oneerlijke handelspraktijk. Enkele andere bemiddelingsbureau’s die volgens hetzelf­ de businessmodel werken, hadden na som­matie hun praktijken inmiddels gestaakt of gewijzigd, maar deze bemiddelaar had dat niet willen doen. Daarom had ACM inmiddels aan deze bemiddelaar een last onder dwangsom opgelegd om zijn prak­ tijk aan te passen, maar hij wachtte de uit­spraak van de Hoge Raad af. Het belang van de beantwoording van de prejudiciële vraag werd aldus verder vergroot.

De Hoge Raad kwam, evenals de advo­caat­-generaal, tot het volgende oordeel. Volgens de wet (art. 7:427 BW en art. 7:417 lid 4 BW) is het zo dat als iemand optreedt als lasthebber van twee lastgevers die met elkaar een overeenkomst sluiten van huur en verhuur van een onroerende zaak of van een gedeelte daarvan, en één van de lastgevers een consument is, de lasthebber geen recht op loon heeft jegens de huurder. Dit is dwingend recht, dat wil zeggen dat daarvan niet bij overeenkomst ten nadele van de huurder kan worden afgeweken.Voor de bemiddelingsovereen­komst geldt hetzelfde als voor de lastgevingsovereenkomst. Maar deze bepalingen zijn ogenschijnlijk niet van toepassing in dit geval.Volgens de wet is namelijk pas van bemiddeling sprake als de bemiddelaar recht heeft op loon voor zijn werkzaam­ heden. En de verhuurder hoefde niets te betalen aan het bemiddelingsbureau zodat, volgens de letter van de wet, geen sprake was van twee lastgevers. Maar de Hoge Raad leidde uit de wetsgeschiedenis af, in samenhang met een inmiddels aanhangig wetsontwerp, dat de in de wettekst gestelde eis “tegen loon” alleen berust op wetstech­nische redenen en dus geen voorwaarde is voor de toepassing van de genoemde bepa­lingen. Daarom had de huurder het gelijk aan zijn zijde. De Hoge Raad voegde daar­ aan nog toe dat dit alleen anders is als de beheerder van de website bewijst dat de website alleen als ‘elektronisch prikbord’ functioneert. Dat laatste is het geval als de aspirant­verhuurder en ­huurder niet van elkaar worden afgeschermd en het hun dus niet onmogelijk wordt gemaakt zonder tussenkomst van die beheerder met elkaar in contact treden om over totstandkoming van een huurovereenkomst te onder­ handelen.”

Een link naar ’s Hogen Raads prejudicijle beslissing staat HIER.

Wat zijn de praktische consequenties?

In zijn noot in de NJ vraagt Tjong Tjin Tai zich af wat de praktische consequenties zullen zijn van ’s Hogen Raads. Hij wijst erop dat het allerminst uitgesloten is dat makelaars voortaan aan de verhuurders de bemiddelingskosten in rekening gaan brengen (conform de bedoeling van de wetgever), waarna de verhuurders bij afsluiten van de huurovereenkomst administratiekosten in rekening brengen, wat weliswaar kennelijk door de wetgever eerlijker geacht is,nu „dubbele courtagebetaling” aldus vermeden wordt, maar dat in casu – voornoemde zaak – deze ratio nu juist minder aanspreekt, omdat de verhuurder überhaupt geen courtage betaalde.